Wat is een beleggingshypotheek?

Een beleggingshypotheek is een specifieke vorm van hypothecaire financiering die wordt gebruikt voor het aankopen van vastgoed met als doel dit te verhuren. Anders dan bij een reguliere hypotheek voor uw eigen woning, staat bij een beleggingshypotheek het genereren van huurinkomsten centraal. Deze financieringsvorm biedt mogelijkheden voor vermogensopbouw, maar kent ook specifieke voorwaarden en aandachtspunten die belangrijk zijn om te begrijpen voordat u deze stap zet.

Wat is een beleggingshypotheek precies?

Een beleggingshypotheek is een lening die u afsluit om een woning of ander vastgoed aan te kopen dat u vervolgens verhuurt. Het belangrijkste verschil met een gewone hypotheek ligt in het doel: waar u bij een reguliere hypotheek de woning zelf bewoont, koopt u met een beleggingshypotheek vastgoed puur als investering.

De bank kijkt bij een beleggingshypotheek anders naar uw aanvraag. Waar bij een gewone hypotheek uw persoonlijke inkomen leidend is, spelen bij een beleggingshypotheek de verwachte huurinkomsten een belangrijke rol. Banken hanteren vaak een percentage van 70-80% van de huurinkomsten als basis voor de berekening van uw leencapaciteit.

De voorwaarden verschillen ook op andere punten. Zo ligt de rente voor een beleggingshypotheek doorgaans 0,5 tot 1,5 procentpunt hoger dan voor een reguliere hypotheek. Dit komt doordat banken meer risico lopen – denk aan leegstand of wanbetaling door huurders. Ook vragen banken vaak een hogere eigen inbreng, meestal minimaal 20-30% van de aankoopprijs.

“Een beleggingshypotheek biedt de mogelijkheid om met geleend geld vermogen op te bouwen, maar vraagt wel om een andere benadering dan het kopen van uw eigen woning.”

Fiscaal gezien valt een beleggingshypotheek in box 3, wat betekent dat u vermogensbelasting betaalt over de waarde van het vastgoed minus de hypotheekschuld. De hypotheekrente is niet aftrekbaar zoals bij uw eigen woning, maar u kunt wel kosten zoals onderhoud en beheer aftrekken van de huurinkomsten.

Hoe werkt een beleggingshypotheek in de praktijk?

Het aanvragen van een beleggingshypotheek begint met het bepalen van uw maximale leencapaciteit. Banken hanteren hiervoor een specifieke berekening waarbij ze kijken naar de verwachte huurinkomsten, uw eigen vermogen en eventueel uw persoonlijke inkomen.

Stel dat u een woning op het oog heeft van €250.000 met een verwachte maandelijkse huur van €1.200. De bank rekent vaak met 70% van deze huurinkomsten, dus €840 per maand. Op basis hiervan bepalen ze hoeveel hypotheek u kunt krijgen. Daarnaast verwachten ze dat u minimaal €50.000 tot €75.000 eigen geld inbrengt.

Aflossingsvormen bij een beleggingshypotheek

U heeft verschillende mogelijkheden wat betreft aflossen:

• Aflossingsvrije hypotheek: U betaalt alleen rente, de schuld blijft gelijk. Dit houdt uw maandlasten laag, maar aan het einde van de looptijd moet u het volledige bedrag terugbetalen.
• Annuïteitenhypotheek: U betaalt maandelijks een vast bedrag aan rente plus aflossing. In het begin betaalt u vooral rente, later meer aflossing.
• Lineaire hypotheek: U lost elke maand evenveel af. Uw maandlasten dalen omdat u steeds minder rente betaalt.

De verhouding tussen uw hypotheeklasten en huuropbrengsten noemen we de dekkingsgraad. Banken willen vaak dat de huur minimaal 125% van uw hypotheeklasten bedraagt. Dit geeft u ruimte voor onvoorziene kosten zoals leegstand of onderhoud.

Heeft u al vastgoed in bezit? Dan kunt u mogelijk de overwaarde gebruiken voor nieuwe investeringen. Dit kan door uw bestaande hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. Wel moet u rekening houden met de loan-to-value ratio die banken hanteren.

Welke voordelen en aandachtspunten zijn er?

Een beleggingshypotheek biedt verschillende voordelen voor wie vermogen wil opbouwen. Het belangrijkste voordeel is de hefboomwerking: met relatief weinig eigen geld kunt u een waardevol bezit financieren. Als de woning in waarde stijgt, profiteert u volledig van deze stijging terwijl u maar een deel zelf heeft gefinancierd.

Daarnaast genereert u direct passief inkomen uit de verhuur. Dit inkomen kunt u gebruiken om de hypotheek af te lossen, waardoor u vermogen opbouwt. Ook zorgt vastgoed voor spreiding in uw vermogen – u bent niet alleen afhankelijk van bijvoorbeeld aandelen of spaargeld.

Belangrijke aandachtspunten

Maar er zijn ook risico’s waar u rekening mee moet houden:

• Leegstand: Periodes zonder huurder betekenen geen inkomsten terwijl de hypotheeklasten doorlopen.
• Onderhoud: Als eigenaar bent u verantwoordelijk voor alle onderhoud, van kleine reparaties tot grote renovaties.
• Marktrisico: De waarde van vastgoed kan dalen, waardoor uw vermogen afneemt.
• Liquiditeit: Vastgoed verkopen kost tijd. U kunt niet zomaar een deel van uw investering te gelde maken.

Voor uw financiële situatie betekent een beleggingshypotheek dat u een langdurige verplichting aangaat. Het beonvloedt uw mogelijkheden om andere leningen af te sluiten. Ook moet u rekening houden met de vermogensbelasting in box 3, die sinds 2023 anders wordt berekend met een hoger tarief van 33% voor grotere vermogens.

Vergeleken met andere beleggingsvormen vraagt vastgoed meer betrokkenheid. Waar u bij aandelen of obligaties passief kunt beleggen, bent u als vastgoedbelegger actief bezig met verhuur, onderhoud en administratie.

Conclusie: is een beleggingshypotheek iets voor u?

Een beleggingshypotheek kan een waardevolle aanvulling zijn op uw vermogensopbouw, maar past niet bij iedereen. Het werkt goed als u over voldoende eigen vermogen beschikt, bereid bent tijd te investeren in het beheer, en de financiële buffer heeft om tegenvallers op te vangen.

Belangrijke factoren om te overwegen zijn uw risicobereidheid, de lokale huurmarkt waar u wilt investeren, en uw lange termijn financiële doelen. Heeft u ervaring met vastgoed of bent u bereid deze kennis op te doen? Kunt u periodes van leegstand financieel overbruggen?

Voor wie deze vragen positief kan beantwoorden, biedt een beleggingshypotheek mogelijkheden voor vermogensgroei en passief inkomen. Het is wel verstandig om u goed te laten adviseren over de fiscale gevolgen en de beste financieringsstructuur voor uw situatie.

Bij Proranje begrijpen we dat de wereld van vastgoedbeleggingen complex kan zijn. Met onze jarenlange ervaring in de vastgoedmarkt kunnen we u helpen de juiste keuzes te maken, of u nu uw eerste beleggingspand wilt kopen of uw bestaande portefeuille wilt uitbreiden.