Wat is onderhuur?

Onderhuur betekent dat u als huurder uw gehuurde woning of een deel daarvan doorverhuurt aan een andere persoon. U blijft daarbij zelf hoofdhuurder en behoudt uw contract met de oorspronkelijke verhuurder. De persoon die van u huurt wordt de onderhuurder genoemd. Dit kan handig zijn wanneer u tijdelijk elders verblijft, kamers wilt verhuren om kosten te delen, of extra inkomsten wilt genereren uit uw huurwoning. Let wel: onderhuur is niet altijd toegestaan en vereist meestal toestemming van uw verhuurder.

Wat houdt onderhuur precies in?

Onderhuur is een juridische constructie waarbij drie partijen betrokken zijn: de oorspronkelijke verhuurder, u als hoofdhuurder, en de onderhuurder. Deze vorm van verhuur verschilt van gewone verhuur omdat u zelf geen eigenaar bent van de woning.

Bij onderhuur blijft uw oorspronkelijke huurcontract volledig van kracht. U bent en blijft verantwoordelijk voor de huur aan uw verhuurder, ongeacht of de onderhuurder zijn deel betaalt. Dit onderscheidt onderhuur van bijvoorbeeld woningdeling, waarbij meerdere personen samen een huurcontract afsluiten.

De verschillende partijen en hun relaties

Partij	Rol	Verantwoordelijkheden
Verhuurder	Eigenaar van de woning	Onderhoud aan de woning, toestemming verlenen
Hoofdhuurder (u)	Huurder én onderverhuurder	Huur betalen, onderhuurcontract beheren
Onderhuurder	Huurder van een deel/geheel	Huur betalen aan hoofdhuurder, woonregels naleven

Praktische voorbeelden van onderhuur komen vaak voor. Denk aan studenten die een kamer verhuren in hun studentenhuis, mensen die tijdelijk in het buitenland werken en hun hele woning onderverhuren, of bewoners die hun zolderkamer verhuren om woonkosten te delen. In Amsterdam en andere grote steden zien we ook vaak dat huurders individuele kamers onderverhuren aan woningdelers.

Wanneer is onderhuur toegestaan?

De hoofdregel is simpel: onderhuur mag alleen met schriftelijke toestemming van uw verhuurder. Deze toestemming moet u vooraf aanvragen, niet achteraf. Uw verhuurder mag deze toestemming weigeren, maar alleen om redelijke gronden zoals overlast voor andere bewoners of schade aan het pand.

Er bestaan wel uitzonderingen waarbij u geen toestemming nodig heeft. U mag zonder toestemming onderverhuren aan uw echtgenoot, geregistreerd partner, kinderen of ouders. Ook het onderverhuren van een kleine ruimte voor niet-commerciële doeleinden kan soms zonder toestemming.

Het verschil tussen commerciële en niet-commerciële onderhuur bepaalt vaak of u toestemming nodig heeft en welke regels van toepassing zijn.

Commerciële versus niet-commerciële onderhuur

Bij commerciële onderhuur vraagt u meer huur dan u zelf betaalt, of verhuurt u met winstoogmerk. Dit vereist altijd toestemming en kan leiden tot strengere regels. Niet-commerciële onderhuur betekent dat u alleen uw kosten dekt zonder winst te maken.

Veel verhuurders staan positiever tegenover niet-commerciële onderhuur, vooral wanneer dit helpt bij het delen van woonlasten. Toch blijft toestemming meestal vereist.

Welke rechten en plichten heeft u bij onderhuur?

Als hoofdhuurder draagt u de volledige verantwoordelijkheid voor uw woning. U blijft aansprakelijk voor alle huur, ook als uw onderhuurder niet betaalt. Daarnaast moet u ervoor zorgen dat de onderhuurder zich aan de huisregels houdt en geen overlast veroorzaakt.

Uw onderhuurder heeft ook rechten. Hij heeft recht op een bewoonbare ruimte en mag niet zomaar worden uitgezet. U moet zich houden aan de afspraken in het onderhuurcontract en kunt de huur niet willekeurig verhogen.

De oorspronkelijke verhuurder behoudt zijn rechten als eigenaar. Hij mag de woning inspecteren, maar moet zich wel houden aan de normale procedures voor huisbezoek. Bij problemen kan hij zowel u als de onderhuurder aanspreken.

Juridische consequenties bij overtreding

Onderverhuren zonder toestemming kan ernstige gevolgen hebben. Uw verhuurder mag uw huurcontract opzeggen wegens contractbreuk. In sommige gevallen kunt u een boete krijgen. Bij kamerverhuur in steden zoals Amsterdam kunnen boetes oplopen tot tienduizenden euro’s als u zich niet houdt aan de vergunningseisen.

Ook het vragen van te veel huur aan uw onderhuurder kan problemen opleveren. Bij woningdeling gelden vaak regels over maximale huurprijzen per kamer.

Hoe regelt u onderhuur correct?

Begin altijd met het aanvragen van toestemming bij uw verhuurder. Leg uit wie u wilt onderverhuren, voor welke periode, en tegen welke huurprijs. Wees transparant over uw plannen en toon aan dat u een betrouwbare huurder bent.

Stel vervolgens een duidelijk onderhuurcontract op. Dit contract moet bevatten: de huurprijs, de duur van de onderhuur, welke ruimtes de onderhuurder mag gebruiken, en de huisregels. Vergeet niet om afspraken te maken over de borg, opzegtermijnen, en wie verantwoordelijk is voor welke kosten.

Belangrijke contractclausules

Neem altijd een clausule op over het eindigen van de onderhuur wanneer uw eigen huurcontract afloopt. Maak duidelijke afspraken over onderhoud: kleine reparaties kunnen vaak bij de onderhuurder liggen, maar grote reparaties blijven meestal uw verantwoordelijkheid.

Denk ook aan praktische zaken zoals sleutels, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, en regels over bezoek. Hoe duidelijker uw afspraken, hoe minder problemen u later krijgt.

Onderhuur kan een uitstekende oplossing zijn voor verschillende woonsituaties, maar vraagt wel om zorgvuldige voorbereiding. Door de regels te volgen en duidelijke afspraken te maken, voorkomt u juridische problemen en zorgt u voor een prettige woonervaring voor alle betrokkenen. Bij Proranje begrijpen we de complexiteit van huurconstructies en kunnen we u adviseren over de beste aanpak voor uw specifieke situatie.