Wat verstaat men onder de WOZ-beschikking?

De WOZ-beschikking is een jaarlijks document dat de officiële waardebepaling van uw vastgoed weergeeft. Voor vastgoedbeleggers is dit niet zomaar een administratieve formaliteit, maar een belangrijk document met verstrekkende financiële gevolgen. De waarde die de gemeente toekent aan uw beleggingspanden beïnvloedt verschillende belastingen en daarmee direct uw rendement. Goed begrip van de WOZ-beschikking stelt u in staat om te beoordelen of de waardering correct is en waar nodig bezwaar te maken.

Wat is een WOZ-beschikking? Basisbegrippen en definities

De WOZ-beschikking is een officiële kennisgeving waarin de gemeente de vastgestelde waarde van een onroerende zaak bekendmaakt. Deze beschikking wordt jaarlijks door gemeenten verstuurd, meestal in februari. De beschikking vermeldt de WOZ-waarde van uw vastgoed op de wettelijke peildatum, die 1 januari van het voorgaande jaar is. Dus de WOZ-waarde voor 2023 is gebaseerd op de waarde van het pand op 1 januari 2022.

In de beschikking vindt u naast de vastgestelde waarde ook informatie over de objectkenmerken die zijn gebruikt bij de waardebepaling, zoals oppervlakte, bouwjaar en ligging. Vastgoedbeleggers ontvangen voor elk pand in hun portefeuille een aparte beschikking, tenzij sprake is van een complex dat als één WOZ-object wordt aangemerkt.

Begrip	Definitie
WOZ-waarde	De geschatte marktwaarde die de gemeente toekent aan een onroerende zaak
Peildatum	De datum waarop de waardebepaling is gebaseerd (1 januari van het voorgaande jaar)
Waarderingskamer	Onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op de uitvoering van de WOZ door gemeenten

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald voor vastgoedbeleggingen?

Bij het vaststellen van de WOZ-waarde voor beleggingspanden gebruikt de gemeente verschillende waarderingsmethoden. Voor woningen wordt meestal de vergelijkingsmethode toegepast, waarbij de waarde wordt bepaald aan de hand van recente verkoopcijfers van vergelijkbare objecten in de buurt.

Voor commercieel vastgoed, zoals kantoren en winkels, wordt vaak de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt. Hierbij wordt de waarde berekend op basis van de huurinkomsten, rekening houdend met factoren als leegstand en exploitatiekosten. Bij deze methode speelt de bruto aanvangsrendement (BAR) een belangrijke rol – deze is vaak anders voor beleggingspanden dan voor particuliere woningen.

Bijzondere factoren die de WOZ-waarde kunnen beïnvloeden zijn onder meer erfpacht, bestemmingsplanwijzigingen, en de staat van onderhoud. Voor vastgoedbeleggers is het belangrijk te weten dat bij verhuurde objecten rekening wordt gehouden met de waardedrukkende factor van bestaande huurcontracten.

Welke gevolgen heeft de WOZ-beschikking voor vastgoedbeleggers?

De WOZ-waarde heeft directe invloed op verschillende belastingen die vastgoedbeleggers betalen. Allereerst de onroerende zaak belasting (OZB), waarvan het tarief wordt bepaald door de gemeente en wordt berekend over de WOZ-waarde. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger deze jaarlijkse kostenpost.

Daarnaast is de WOZ-waarde relevant voor de vermogensbelasting in box 3 van de inkomstenbelasting. Voor beleggers die vastgoed in een BV houden, beïnvloedt de WOZ-waarde ook de vennootschapsbelasting. Een te hoge WOZ-waarde kan dus leiden tot een aanzienlijke verhoging van de belastingdruk en daarmee tot een lager rendement op uw vastgoedinvesteringen.

Een verschil van 10% in WOZ-waarde kan voor een vastgoedportefeuille van meerdere panden al snel duizenden euro’s belastingverschil per jaar betekenen.

Bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking: stappenplan voor beleggers

Als u vermoedt dat de WOZ-waarde van uw beleggingspand te hoog is vastgesteld, kunt u bezwaar maken. U heeft hiervoor zes weken de tijd vanaf de dagtekening van de beschikking. Begin met het beoordelen of bezwaar zinvol is door de vastgestelde waarde te vergelijken met vergelijkbare objecten en recente taxaties.

Verzamel vervolgens bewijsmateriaal, zoals een onafhankelijke taxatie, informatie over gebreken aan het pand, of verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Dien uw bezwaarschrift in bij de gemeente, waarin u duidelijk onderbouwt waarom de vastgestelde waarde volgens u niet correct is.

Vastgoedbeleggers moeten specifiek letten op verkeerde aannames over huurinkomsten, achterstallig onderhoud dat niet is meegewogen, en onjuiste objectkenmerken. Een succesvol bezwaar kan niet alleen leiden tot een lagere WOZ-waarde voor het huidige jaar, maar vaak ook voor toekomstige jaren omdat de gemeente de correctie meeneemt in volgende waarderingen.

Bij een professionele vastgoedportefeuille kan het zinvol zijn om een gespecialiseerd bureau in te schakelen dat werkt op basis van no cure, no pay. Zij hebben expertise in het beoordelen en betwisten van WOZ-waarderingen specifiek voor beleggingspanden.