Huis verkopen zonder makelaar: Wat zijn de kosten?

Overweegt u om uw woning snel te verkopen zonder tussenkomst van een makelaar? U bent niet de enige. Steeds meer huiseigenaren in Nederland kiezen ervoor om het verkoopproces zelf in handen te nemen. Deze beslissing kan aanzienlijke financiële voordelen hebben, maar brengt ook extra verantwoordelijkheden met zich mee. In dit artikel onderzoeken we alle aspecten van het huis verkopen zonder makelaar, met speciale aandacht voor de kosten die hierbij komen kijken.

Wat betekent het om een huis zonder makelaar te verkopen?

Wanneer u besluit uw woning zonder makelaar te verkopen, neemt u alle taken en verantwoordelijkheden op u die normaal gesproken door een vastgoedprofessional worden uitgevoerd. Dit betekent dat u zelf verantwoordelijk bent voor het bepalen van de vraagprijs, het fotograferen en presenteren van uw woning, het adverteren, het organiseren van bezichtigingen, het onderhandelen met potentiële kopers en het afhandelen van alle juridische aspecten van de verkoop.

In tegenstelling tot het traditionele verkoopproces via een makelaar, waarbij u een professional inhuurt die commissie verdient op basis van de verkoopprijs, houdt u bij een zelfstandige verkoop alle touwtjes in handen. U bepaalt wanneer bezichtigingen plaatsvinden, hoe uw woning wordt gepresenteerd en met welke biedingen u akkoord gaat. Dit geeft u meer controle over het verkoopproces, maar vereist ook meer tijd, kennis en inzet van uw kant.

Waarom kiezen mensen ervoor zelf hun huis te verkopen?

De belangrijkste motivatie voor het zelf verkopen van een woning is zonder twijfel de kostenbesparing. Makelaarscommissies in Nederland bedragen doorgaans tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs (exclusief BTW). Bij een gemiddelde woningprijs van €387.000 (2023) betekent dit een besparing van €3.870 tot €7.740. Dit is een aanzienlijk bedrag dat veel huiseigenaren liever in eigen zak houden.

Naast de financiële voordelen waarderen veel verkopers de directe controle over het verkoopproces. U kunt beslissen wanneer bezichtigingen plaatsvinden, hoe uw woning wordt gepresenteerd en met welke kopers u in zee gaat. Voor mensen met kennis van de lokale woningmarkt of ervaring in verkoop en onderhandeling kan deze flexibiliteit zeer waardevol zijn. Echter, voor verkopers met weinig tijd of kennis van de vastgoedmarkt, kan de zelfstandige aanpak juist minder geschikt zijn. Het is belangrijk om uw eigen vaardigheden, beschikbare tijd en de complexiteit van uw specifieke situatie realistisch te beoordelen.

De werkelijke kosten van een makelaar in Nederland

Om de potentiële besparingen van zelfverkoop goed te begrijpen, is het belangrijk om inzicht te hebben in wat makelaars precies in rekening brengen. De meeste makelaars in Nederland werken met een commissiemodel, waarbij ze een percentage van de verkoopprijs ontvangen. Deze commissie varieert meestal tussen 1% en 2% van de verkoopprijs (exclusief 21% BTW). Bij een woning van €350.000 komt dit neer op €3.500 tot €7.000, plus BTW.

Naast de basiscommissie rekenen veel makelaars aanvullende kosten voor specifieke diensten. Denk hierbij aan kosten voor professionele fotografie (€150-€300), een verkoopbrochure (€100-€250), plaatsing op Funda (€100-€300 per maand) en soms zelfs opname- of startkosten (€500-€750). Bij sommige makelaars zijn deze diensten inbegrepen in het commissietarief, maar bij anderen komen ze bovenop de basiscommissie. Er zijn ook makelaars die met vaste pakketten werken, variërend van €1.250 tot €3.500, afhankelijk van het dienstenpakket. Het is belangrijk om goed te vergelijken en te onderhandelen over wat precies is inbegrepen in de makelaarskosten.

Bij een gemiddelde woningprijs van €387.000 betaalt u al snel €4.000 tot €9.000 aan makelaarskosten inclusief BTW. Dit verklaart waarom steeds meer huiseigenaren de afweging maken om zelf hun woning te verkopen.

Onvermijdelijke kosten bij elke huisverkoop

Ongeacht of u kiest voor verkoop met of zonder makelaar, er zijn bepaalde kosten die bij elke woningverkoop komen kijken. Het is belangrijk om deze in uw berekening mee te nemen. De meest significante is de notariskosten voor het opstellen van de leveringsakte en de hypotheekakte. Deze bedragen gemiddeld €1.000 tot €1.500. Daarnaast zijn er kosten voor het kadaster voor de inschrijving van de aktes (ongeveer €100-€200).

Als verkoper moet u mogelijk ook rekening houden met kosten voor het vervroegd aflossen van uw hypotheek. Afhankelijk van uw hypotheekvoorwaarden kan hier een boeterente aan verbonden zijn. Verder kunnen er kosten zijn voor het opzeggen van verzekeringen, nutsbedrijven en gemeentelijke belastingen. Als u al een nieuwe woning heeft gekocht, moet u mogelijk ook dubbele woonlasten dragen totdat uw huidige woning is verkocht. Deze kosten zijn onvermijdelijk en staan los van de keuze om wel of geen makelaar in te schakelen.

Hoe werkt het verkoopproces zonder tussenkomst van een makelaar?

Het zelfstandig verkopen van een woning volgt grotendeels hetzelfde proces als verkoop via een makelaar, maar nu voert u alle stappen zelf uit. U begint met het bepalen van een realistische vraagprijs door onderzoek te doen naar vergelijkbare woningen in uw buurt. Vervolgens zorgt u voor een aantrekkelijke presentatie van uw woning, inclusief professionele foto’s en een uitgebreide omschrijving. U plaatst uw woning op verkoopplatforms zoals Funda (via een aanbieder zonder makelaar) of op sociale media en andere huizenwebsites.

Wanneer potentiële kopers interesse tonen, organiseert u zelf de bezichtigingen. Na een bod onderhandelt u rechtstreeks met de koper over de prijs en voorwaarden. Bij overeenstemming stelt u een koopovereenkomst op, eventueel met hulp van een notaris of juridisch adviseur. Tijdens de periode tot de overdracht begeleidt u het proces, inclusief eventuele bouwkundige keuringen en het oplossen van voorbehouden. Uiteindelijk vindt de overdracht plaats bij de notaris, waar u als verkoper aanwezig bent om de leveringsakte te ondertekenen. Elk van deze stappen vereist aandacht voor detail en kennis van zaken om problemen tijdens het verkoopproces te voorkomen.

Welke investeringen zijn nodig voor een succesvolle zelfverkoop?

Voor een professionele presentatie van uw woning zijn enkele investeringen noodzakelijk. Professionele fotografie is cruciaal voor een goede eerste indruk en kost tussen €150 en €300. Sommige verkopers kiezen ook voor een professionele video of 3D-tour (€300-€500) om hun woning beter te presenteren, vooral in het huidige digitale tijdperk waarin online bezichtigingen steeds belangrijker worden.

Voor het adverteren van uw woning op platforms zoals Funda moet u rekening houden met kosten tussen €200 en €400 per maand, afhankelijk van het pakket dat u kiest bij een aanbieder die particuliere verkoop mogelijk maakt. Daarnaast zijn er kosten voor een ’te koop’ bord (€50-€100), het maken en afdrukken van verkoopbrochures (€100-€250) en mogelijk het inhuren van een professionele woningstylist voor advies over de presentatie (€250-€500). Als u juridische ondersteuning wenst bij het opstellen van de koopovereenkomst, moet u rekening houden met €300-€500 voor een juridisch adviseur of notaris. Deze investeringen zijn weliswaar aanzienlijk, maar nog steeds beduidend lager dan de totale makelaarskosten voor een gemiddelde woning.

Zelf uw woning taxeren: methoden en kosten

Het bepalen van de juiste vraagprijs is cruciaal voor een succesvolle verkoop. Er zijn verschillende methoden om de waarde van uw woning te bepalen, elk met eigen kosten en betrouwbaarheid. Online waardebepalingen via websites zoals WOZ-waardeloket of commerciële platforms bieden een gratis indicatie, maar zijn vaak onnauwkeurig omdat ze geen rekening houden met de specifieke kenmerken van uw woning.

Voor een betrouwbaardere waardebepaling kunt u een professionele taxateur inhuren. Een officieel taxatierapport kost tussen €400 en €700 en is ook geldig voor banken en hypotheekverstrekkers. Een iets goedkopere optie is een waardebepaling door een makelaar (€150-€300), die geen officieel rapport oplevert maar wel een realistisch beeld geeft van de marktwaarde. Als u toch de waarde zelf wilt bepalen, kunt u vergelijkbare woningen in uw buurt onderzoeken via verkoopplatforms en recente transactiedata. Het risico hierbij is echter dat u de waarde over- of onderschat, wat kan leiden tot een langere verkooptijd of financieel verlies.

Het opstellen van juridisch correcte verkoopcontracten

Een van de meest uitdagende aspecten van zelfverkoop is het opstellen van juridisch waterdichte documenten. De koopovereenkomst is het belangrijkste document en moet alle afspraken tussen koper en verkoper nauwkeurig vastleggen, inclusief koopprijs, opleveringsdatum, roerende zaken en eventuele ontbindende voorwaarden. Fouten hierin kunnen leiden tot juridische problemen of financiële schade.

U heeft verschillende opties voor het opstellen van deze documenten. U kunt een modelcontract gebruiken van websites die zich richten op particuliere woningverkoop (meestal inbegrepen in hun pakketten van €200-€400), of u kunt juridische hulp inschakelen. Een notaris of juridisch adviseur kan de koopovereenkomst opstellen of controleren voor ongeveer €300-€500. Hoewel dit een extra kostenpost is, biedt het wel zekerheid dat de documenten juridisch correct zijn. Sommige verkopers kiezen ervoor om de koopovereenkomst te laten opstellen door de notaris die ook de overdracht zal verzorgen, wat vaak tegen een gunstig tarief kan worden geregeld.

Online en offline marketingstrategieën en hun kosten

Effectieve marketing is essentieel om potentiële kopers te bereiken. De meest gebruikte online strategie is adverteren op huizenplatforms zoals Funda, wat mogelijk is via dienstverleners die particuliere verkoop faciliteren. Deze diensten kosten tussen €200 en €400 per maand, afhankelijk van het pakket. Daarnaast zijn sociale mediaplatforms zoals Facebook en Instagram effectieve (en vaak gratis) kanalen om een breder publiek te bereiken.

Offline marketingmethoden blijven waardevol, vooral in uw directe omgeving. Een professioneel ’te koop’ bord in uw tuin (€50-€100) trekt de aandacht van passanten en buurtbewoners. Gedrukte flyers of verkoopbrochures (€100-€250 voor ontwerp en druk) kunnen worden verspreid in de buurt of meegegeven aan bezichtigers. Sommige verkopers plaatsen ook advertenties in lokale kranten of wijkbladen (€100-€300), hoewel de effectiviteit hiervan afhangt van uw doelgroep. Een doordachte combinatie van online en offline marketingstrategieën verhoogt uw kans op het vinden van de juiste koper, zonder de kosten van een volledige makelaarsdienst.

Een gemiddelde zelfverkoper besteedt tussen €400 en €800 aan marketing, wat aanzienlijk minder is dan de typische makelaarscommissie. De sleutel ligt in het slim kiezen van marketingkanalen die uw specifieke doelgroep effectief bereiken.

Veelvoorkomende uitdagingen bij zelfverkoop en hun oplossingen

Bij het zelf verkopen van uw woning zult u onvermijdelijk enkele uitdagingen tegenkomen. Een van de grootste is het correct inschatten van de marktwaarde. Een te hoge vraagprijs kan leiden tot weinig bezichtigingen, terwijl een te lage prijs u geld kost. De oplossing is om een professionele waardebepaling te laten uitvoeren (€150-€300) of uitgebreid onderzoek te doen naar vergelijkbare woningen.

Een andere uitdaging is het effectief onderhandelen met potentiële kopers. Emotionele betrokkenheid kan objectief onderhandelen bemoeilijken. U kunt dit probleem aanpakken door vooraf uw onderhandelingsstrategie te bepalen en vast te houden aan uw minimumprijs. Bij complexe onderhandelingen kunt u overwegen om een onderhandelingscoach in te huren (€100-€200 per uur) of een vriend met ervaring in te schakelen. Ook het organiseren en leiden van bezichtigingen kan lastig zijn, vooral als u werkt. Een oplossing is om bezichtigingen te groeperen op specifieke dagen of om een familielid of vriend te vragen hierbij te helpen. Voor verkopers die deze uitdagingen te groot vinden, kan een hybride aanpak met gedeeltelijke makelaarsondersteuning een goede middenweg zijn.

Tijd versus geld: de verborgen kosten van zelfverkoop

Een aspect dat vaak over het hoofd wordt gezien bij zelfverkoop is de aanzienlijke tijdsinvestering. Het volledige verkoopproces kan gemakkelijk 40-80 uur van uw tijd in beslag nemen, verspreid over enkele weken of maanden. Deze tijd besteedt u aan marktonderzoek, het voorbereiden van uw woning, het maken van foto’s en beschrijvingen, het plaatsen van advertenties, communicatie met geïnteresseerden, het organiseren en begeleiden van bezichtigingen, onderhandelingen en het afhandelen van paperwork.

Om te bepalen of deze tijdsinvestering de financiële besparing waard is, kunt u uw eigen uurloon of de waarde van uw vrije tijd berekenen. Als u bijvoorbeeld €30 per uur verdient en 60 uur besteedt aan het verkoopproces, vertegenwoordigt dit een ‘verborgen kostenpost’ van €1.800. Voor sommige verkopers is dit nog steeds aanzienlijk minder dan de makelaarscommissie, maar voor anderen, vooral met een hoog uurloon of weinig beschikbare tijd, kan het de balans doen doorslaan richting het inschakelen van professionele hulp. Er zijn ook praktische hulpmiddelen zoals online planningstoepassingen voor bezichtigingen (vaak gratis of €10-€20 per maand) en geautomatiseerde berichtensystemen die kunnen helpen om uw tijd effectiever te beheren.

Hybride oplossingen: gedeeltelijke makelaarsondersteuning

Voor wie volledige zelfverkoop te uitdagend vindt maar toch wil besparen op makelaarskosten, bieden hybride oplossingen een interessant alternatief. Deze diensten laten u kiezen welke aspecten van het verkoopproces u zelf doet en bij welke u ondersteuning wenst. Moderne vastgoedplatforms bieden pakketten variërend van €500 tot €1.500, afhankelijk van het niveau van ondersteuning.

U kunt bijvoorbeeld kiezen voor een basisondersteuningspakket waarbij u zelf de bezichtigingen doet, maar professionele hulp krijgt bij het bepalen van de vraagprijs, het maken van foto’s en het opstellen van de verkooptekst. Of u kunt opteren voor een uitgebreider pakket waarbij de dienstverlener ook de onderhandelingen en paperwork afhandelt. Deze aanpak biedt een middenweg die kosten bespaart ten opzichte van een volledige makelaarsservice, maar toch professionele ondersteuning biedt bij de meest uitdagende aspecten van het verkoopproces. Voor veel verkopers is dit de optimale balans tussen kostenbesparing en gemak.

Kosten-batenanalyse: wanneer loont zelfverkoop wel of niet?

Om te bepalen of zelfverkoop voor u de moeite waard is, moet u een persoonlijke kosten-batenanalyse maken. Bij een gemiddelde woningprijs van €387.000 bespaart u ongeveer €4.000 tot €9.000 aan makelaarscommissie. Hiertegenover staan de kosten die u zelf moet maken: ongeveer €400-€800 voor marketing, €400-€700 voor een professionele taxatie en mogelijk €300-€500 voor juridische ondersteuning. In totaal komt dit neer op €1.100-€2.000 aan directe kosten.

Naast de financiële aspecten moet u ook rekening houden met uw persoonlijke situatie. Heeft u voldoende tijd, kennis van de lokale woningmarkt en onderhandelingsvaardigheden? Is uw woning eenvoudig te verkopen of zijn er complicerende factoren? In een verkopersmarkt met veel vraag naar woningen kan zelfverkoop zeer lonend zijn. In een kopersmarkt, waar kopers kieskeuriger zijn, kan de expertise van een makelaar het verschil maken. Het meest gunstige scenario voor zelfverkoop is een standaardwoning in een populaire wijk, verkocht door iemand met voldoende tijd en basiskennis van de vastgoedmarkt. In complexere situaties, zoals bij bijzondere objecten of in minder populaire gebieden, kan professionele ondersteuning de extra kosten waard zijn.

Het zelf verkopen van uw woning kan een aanzienlijke kostenbesparing opleveren, maar vereist wel een realistische inschatting van de benodigde tijd, kennis en vaardigheden. Door alle kosten en baten zorgvuldig af te wegen, kunt u een weloverwogen beslissing nemen die past bij uw specifieke situatie.

Wilt u uw huis verkopen zonder makelaar en bent u op zoek naar een betrouwbare partner die u kan adviseren over de beste aanpak? Proranje Vastgoed heeft ruime ervaring met verschillende verkoopscenario’s en kan u helpen bij het maken van de juiste keuze voor uw situatie.

Patrick M

Patrick Merkx is mede-initiatiefnemer van Proranje wat in 2016 is opgericht. In 2013 – na de aankoop van zijn eerste pand – en in 2015 heeft hij twee wetenschappelijke scripties geschreven over de Nederlandse woningmarkt en de betaalbaarheid hiervan. Naast het beheren van de lange termijn beleggingsportefeuille, houdt hij zich ook bezig met juridische vraagstukken binnen Proranje. Inmiddels heeft hij al meer dan 10 jaar ervaring met het beleggen en renoveren van Nederlands vastgoed en is hij goed op de hoogte van alle wet- en regelgeving en marktontwikkelingen.