Hoe bepaal je de waarde van een hotel?

De waarde van een hotel bepaal je op basis van een combinatie van de inkomsten die het pand genereert, de fysieke staat van het vastgoed en de marktomstandigheden op het moment van waardering. Voor kleinschalige hotels, boutique hotels en bed & breakfasts spelen daarbij ook locatie, bezettingsgraad en de exploitatievorm een grote rol. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over hotelwaardering, zodat je goed voorbereid bent als je je hotel wilt verkopen.

Welke methoden worden gebruikt om een hotel te waarderen?

Een hotel wordt gewaardeerd via drie veelgebruikte methoden: de inkomstenbenadering, de vergelijkingsmethode en de kostenmethode. Bij de meeste hotels in Nederland is de inkomstenbenadering de dominante methode, omdat de exploitatieopbrengsten direct de waarde van het vastgoed bepalen. Welke methode het zwaarst weegt, hangt af van het type hotel en de beschikbare marktdata.

Inkomstenbenadering

Bij de inkomstenbenadering kijk je naar de netto-exploitatie-inkomsten van het hotel en kapitaliseer je die met een marktconforme cap rate. Dit wordt ook wel de Discounted Cash Flow-methode (DCF) genoemd wanneer toekomstige kasstromen worden verdisconteerd naar de huidige waarde. Deze methode is bijzonder relevant voor hotels met een stabiele operationele geschiedenis.

Vergelijkingsmethode en kostenmethode

Bij de vergelijkingsmethode vergelijk je het hotel met vergelijkbare transacties op de markt, uitgedrukt in prijs per kamer of prijs per vierkante meter. De kostenmethode gaat uit van de herbouwwaarde van het vastgoed minus afschrijvingen. Deze laatste methode wordt minder vaak gebruikt bij operationele hotels, maar kan nuttig zijn bij nieuwbouw of bij panden waarvoor weinig vergelijkingsmateriaal beschikbaar is.

Welke factoren bepalen de waarde van een hotel?

De waarde van een hotel wordt bepaald door een combinatie van financiële, operationele en vastgoedgebonden factoren. De bezettingsgraad, de gemiddelde kamerprijs (ADR), de locatie en de staat van het pand zijn de vier factoren die taxateurs het vaakst als uitgangspunt nemen bij een hotelwaardering.

Hieronder staan de belangrijkste factoren op een rij:

• Bezettingsgraad: Een hogere bezettingsgraad wijst op een stabiele vraag en verhoogt de inkomstenzekerheid.
• Gemiddelde kamerprijs (ADR): De prijs per verkochte kamer per nacht bepaalt in grote mate de omzet.
• RevPAR: De Revenue Per Available Room combineert bezetting en kamerprijs tot één prestatie-indicator.
• Locatie: Nabijheid van toeristische trekpleisters, zakelijke centra of transportknooppunten verhoogt de waarde.
• Staat van het vastgoed: Achterstallig onderhoud drukt de waarde, maar is niet altijd een dealbreaker.
• Exploitatievorm: Een hotel dat door de eigenaar wordt geëxploiteerd, wordt anders gewaardeerd dan een hotel dat verhuurd is aan een exploitant.
• Vergunningen en bestemmingsplan: De horecavergunning en het bestemmingsplan zijn juridische randvoorwaarden die de verhandelbaarheid beïnvloeden.

Voor kleinschalige hotels en bed & breakfasts telt ook de persoonlijke reputatie van de ondernemer mee. Wanneer de waarde sterk afhankelijk is van één persoon, houdt een koper daar rekening mee in zijn bod.

Wat is het verschil tussen marktwaarde en beleggingswaarde bij een hotel?

De marktwaarde is de prijs die een hotel naar verwachting oplevert bij een vrije verkoop op de open markt, tussen een geïnformeerde koper en verkoper die beiden zonder dwang handelen. De beleggingswaarde is de waarde die een specifieke investeerder aan het hotel toekent op basis van zijn eigen rendementseis en toekomstverwachtingen. Deze twee waarden kunnen aanzienlijk van elkaar afwijken.

Een investeerder met een lage financieringsrente en een lange termijn horizon kan een hogere beleggingswaarde hanteren dan de marktwaarde, omdat hij bereid is genoegen te nemen met een lager aanvangsrendement. Omgekeerd kan een koper met hogere financieringslasten of een kortere beleggingshorizon een lagere beleggingswaarde berekenen dan de gangbare marktprijs.

Voor verkopers is dit onderscheid relevant: een directe koper zoals een vastgoedinvesteerder hanteert zijn eigen beleggingswaarde als basis voor een bod, terwijl een taxateur voor financieringsdoeleinden de marktwaarde als norm hanteert. Beide begrippen zijn nuttig, maar ze beantwoorden een andere vraag.

Hoe verloopt de taxatie van een hotel in de praktijk?

Een hoteltaxatie doorloopt in de praktijk een aantal vaste stappen: het verzamelen van financiële en operationele data, een fysieke inspectie van het pand, marktonderzoek en het opstellen van een taxatierapport. Het hele proces duurt afhankelijk van de complexiteit van het object doorgaans twee tot zes weken.

De taxateur vraagt bij aanvang om documenten zoals jaarrekeningen van de afgelopen drie jaar, een overzicht van de kamerbezetting, lopende contracten, de horecavergunning en informatie over het bestemmingsplan. Vervolgens bezoekt hij het pand om de bouwkundige staat, de voorzieningen en de ligging te beoordelen. Op basis van al deze informatie stelt hij een rapport op met een onderbouwde waardeopinie.

Bij een verkoop zonder tussenkomst van een makelaar is een formele taxatie niet altijd verplicht, maar wel nuttig als referentiepunt. Directe kopers doen hun eigen waardebepaling op basis van exploitatiecijfers en marktkennis, wat het proces aanzienlijk kan versnellen.

Hoe wij je helpen bij het verkopen van je hotel

Als je je hotel wilt verkopen, bieden wij een directe en transparante aanpak zonder tussenkomst van een makelaar of lange verkooptrajecten. Wij doen binnen 24 uur een vrijblijvend bod op basis van onze eigen waardebepaling, zodat je snel weet waar je aan toe bent. Ons team heeft meer dan 60 jaar gecombineerde ervaring in de Nederlandse vastgoed- en hospitalitymarkt en begrijpt de uitdagingen waar zelfstandige hoteliers mee te maken hebben.

Wat je van ons kunt verwachten:

• Snelle waardebepaling: Binnen enkele dagen inzicht in de haalbaarheid van de verkoop.
• Geen makelaars- of notariskosten: Wij nemen alle kosten voor onze rekening.
• Volledige discretie: Geen openbare advertentie, geen onrust bij personeel of gasten.
• Flexibele overname: Wij kopen het vastgoed, de exploitatie, of beide.
• Zekerheid: Geen ontbindende voorwaarden, afronding vaak binnen vier tot zes weken.

Herken je je in een van de situaties die hoteliers ertoe brengen te verkopen, zoals stijgende personeelskosten, gebrek aan opvolging of een verouderd pand? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij denken graag met je mee over de beste oplossing voor jouw situatie.