Wat zijn de fiscale gevolgen van een hotel verkopen?

Bij de verkoop van een hotel komen meerdere belastingen kijken, waaronder vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting over de gerealiseerde winst, en mogelijk overdrachtsbelasting of BTW, afhankelijk van de transactiestructuur. Welke belastingen precies van toepassing zijn, hangt sterk af van de rechtsvorm van de eigenaar en de gekozen verkoopstructuur. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over de fiscale gevolgen van het verkopen van een hotel.

Welke belastingen zijn van toepassing bij de verkoop van een hotel?

Bij de verkoop van een hotel kunnen drie belastingsoorten een rol spelen: inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting over de verkoopwinst, overdrachtsbelasting bij de overdracht van onroerend goed, en in bepaalde gevallen BTW. Welke combinatie van toepassing is, hangt af van de eigendomsstructuur, de transactievorm en de exploitatiegeschiedenis van het hotel.

Als een particulier of een eenmanszaak een hotel verkoopt, valt de winst doorgaans in box 1 van de inkomstenbelasting, wat betekent dat het progressieve tarief van toepassing is. Verkoopt een BV het hotel, dan betaalt de vennootschap vennootschapsbelasting over de winst. In 2026 gelden hiervoor twee schijven: een lager tarief over de eerste schijf van de belastbare winst en een hoger tarief daarboven.

Overdrachtsbelasting is bij de meeste hotelverkopen ook relevant. Bij de overdracht van commercieel vastgoed geldt in Nederland een tarief van 10,4%. Dit tarief is van toepassing wanneer het hotel als onroerend goed wordt overgedragen via een activa-transactie. Bij een aandelentransactie gelden andere regels, waar we later op terugkomen.

Hoe wordt de winst op een hotelverkoop belast?

De winst op een hotelverkoop wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde van het hotel op het moment van verkoop. Deze winst valt bij een BV onder de vennootschapsbelasting. Bij een particuliere eigenaar of een onderneming in de inkomstenbelasting wordt de verkoopwinst als stakingswinst of vervreemdingswinst belast in box 1.

Een belangrijk aandachtspunt is de herinvesteringsreserve. Als de verkoper van plan is om de opbrengst te herinvesteren in vergelijkbaar vastgoed, kan het in sommige gevallen mogelijk zijn om de belastingheffing over de boekwinst tijdelijk uit te stellen. Dit vereist wel zorgvuldige fiscale planning en advies van een belastingadviseur.

Daarnaast speelt afschrijving een rol. Over de jaren heen heeft u het hotel mogelijk afgeschreven, waardoor de boekwaarde lager is dan de werkelijke marktwaarde. Dit vergroot de fiscale winst bij verkoop. Het is verstandig om ruim voor de verkoop van uw hotel inzicht te hebben in de boekwaarde en de verwachte fiscale impact.

Wat zijn de BTW-regels bij de verkoop van een hotel?

De verkoop van een hotel is in principe vrijgesteld van BTW, omdat onroerend goed standaard BTW-vrijgesteld wordt overgedragen. Er zijn echter twee uitzonderingen waarbij BTW wel van toepassing kan zijn: de verkoop van een nieuw gebouw (jonger dan twee jaar na eerste ingebruikname) en situaties waarbij koper en verkoper gezamenlijk opteren voor een BTW-belaste levering.

Als het hotel wordt verkocht als een zogenoemde “algemeenheid van goederen”, waarbij de volledige onderneming inclusief exploitatie wordt overgedragen, kan de transactie buiten de BTW-heffing vallen. Dit is een specifieke regeling die in de praktijk regelmatig wordt toegepast bij hotelverkopen waarbij de koper de exploitatie onmiddellijk voortzet.

Wanneer er wel BTW in rekening wordt gebracht, heeft de koper in veel gevallen recht op aftrek van die BTW als voorbelasting, mits hij het hotel gaat exploiteren als BTW-ondernemer. De BTW-regels rondom hotelverkopen zijn complex en vereisen altijd afstemming met een fiscalist die bekend is met vastgoedtransacties.

Is een aandelentransactie fiscaal voordeliger dan een activa-transactie?

Een aandelentransactie kan voor de verkoper fiscaal voordeliger zijn dan een activa-transactie, omdat de overdrachtsbelasting van 10,4% bij een aandelentransactie in principe niet van toepassing is op de aandelen zelf. De verkoper betaalt bij een aandelentransactie belasting over de aandelenwinst, die via de deelnemingsvrijstelling in bepaalde gevallen zelfs volledig vrijgesteld kan zijn.

Voordelen van een aandelentransactie voor de verkoper

Bij een aandelentransactie verkoopt u de aandelen in de BV die het hotel bezit, niet het hotel zelf. Dit betekent dat de overdrachtsbelasting buiten beeld blijft. Bovendien kan de deelnemingsvrijstelling van toepassing zijn als de verkopende partij een houdstervennootschap is die minimaal 5% van de aandelen bezit. In dat geval is de verkoopwinst vrijgesteld van vennootschapsbelasting.

Nadelen voor de koper bij een aandelentransactie

Voor de koper ligt de situatie anders. Bij een aandelentransactie neemt de koper alle historische risico’s van de BV over, inclusief mogelijke belastingschulden, juridische verplichtingen en arbeidsrechtelijke kwesties. Kopers vragen daarom vaak een lagere prijs of uitgebreide garanties bij een aandelentransactie. Een gedegen due diligence-onderzoek is bij deze transactievorm onmisbaar voor de koper.

De keuze tussen een aandelentransactie en een activa-transactie is dan ook geen puur fiscale afweging. Beide partijen hebben verschillende belangen, en de uiteindelijke structuur is vaak het resultaat van onderhandeling. Laat u in beide gevallen begeleiden door een fiscaal adviseur en een notaris met ervaring in vastgoedtransacties.

Hoe wij helpen bij het verkopen van uw hotel

De fiscale aspecten van een hotelverkoop zijn complex, maar de verkoop zelf hoeft dat niet te zijn. Wij kopen hotels direct op, zonder tussenkomst van een makelaar en zonder langdurige trajecten. Dat biedt u als hotelier duidelijkheid en snelheid op het moment dat u die het meest nodig heeft.

• Binnen enkele dagen inzicht in de haalbaarheid van een verkoop
• Een marktconform bod zonder courtagekosten of andere verborgen kosten
• Afronding vaak mogelijk binnen 4 tot 6 weken
• Volledige discretie: geen openbare advertentie, geen onrust op de werkvloer
• Flexibele overnamemogelijkheden: vastgoed, exploitatie of beide
• Wij denken mee over personeel en andere lopende verplichtingen

Of het nu gaat om een familiehotel, een boutique hotel of een bed and breakfast, wij staan klaar om snel een vrijblijvend bod te doen. Neem vandaag nog contact op en ontdek wat wij voor u kunnen betekenen.