Wat zijn de kosten bij het verkopen van een hotel?

De kosten bij het verkopen van een hotel lopen al snel op tot tienduizenden euro’s. Je hebt te maken met makelaarscourtage, notariskosten, juridische kosten en eventuele taxatiekosten. De exacte hoogte hangt af van de verkoopprijs, de complexiteit van de transactie en de route die je kiest. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over hotelverkoop en de bijbehorende kosten.

Welke kostenposten komen kijken bij de verkoop van een hotel?

Bij het verkopen van een hotel heb je doorgaans te maken met vier hoofdkostenposten: makelaarscourtage, notariskosten, juridische kosten en taxatiekosten. Samen kunnen deze kosten oplopen tot 3 tot 6 procent van de verkoopprijs, afhankelijk van hoe je het verkooptraject inricht en welke partijen je inschakelt.

Hieronder vind je een overzicht van de meest voorkomende kostenposten bij een hotelverkoop:

• Makelaarscourtage: De vergoeding voor een gespecialiseerde hotelmakelaar, meestal een percentage van de verkoopprijs.
• Notariskosten: Voor het opstellen van de leveringsakte en de overdracht van eigendom.
• Juridische kosten: Advocaten of juridisch adviseurs die contracten beoordelen en due diligence begeleiden.
• Taxatiekosten: Een onafhankelijke taxateur stelt de marktwaarde van het hotel vast.
• Accountantskosten: Bij een bedrijfsoverdracht wil een koper inzicht in de financiële situatie, wat extra accountantswerk met zich meebrengt.

Houd er rekening mee dat een hotelverkoop complexer is dan de verkoop van een reguliere woning. Een hotel is zowel vastgoed als een lopende onderneming. Dat betekent dat naast de overdracht van het pand ook de exploitatie, vergunningen, personeelscontracten en lopende leveranciersovereenkomsten onderdeel kunnen zijn van de transactie. Die extra laag maakt het juridische en financiële voorbereidingswerk uitgebreider en daarmee ook duurder.

Hoe hoog is de makelaarscourtage bij een hotelverkoop?

De makelaarscourtage bij een hotelverkoop ligt doorgaans tussen de 1,5 en 3 procent van de verkoopprijs, exclusief btw. Bij kleinere hotels of bed-and-breakfasts kan een makelaar ook met een vaste vergoeding werken. Omdat hotelmakelaars gespecialiseerd zijn in een nichemarkt, liggen hun tarieven over het algemeen hoger dan bij reguliere woningmakelaars.

Een traditioneel verkooptraject via een hotelmakelaar duurt gemiddeld 12 tot 24 maanden. Gedurende die periode betaal je niet alleen courtage bij de uiteindelijke verkoop, maar maak je ook kosten voor marketing, bezichtigingen en onderhandelingen. Bij een hotel met een verkoopprijs van 1 miljoen euro loopt de courtage daarmee al snel op tot 15.000 tot 30.000 euro, exclusief btw.

Sommige hotelmakelaars hanteren een combinatie van een vaste instapvergoeding en een succesfee bij verkoop. Het is verstandig om vooraf duidelijke afspraken te maken over wat er precies in de courtage is inbegrepen. Denk daarbij aan taxatie, fotografie, het opstellen van een verkoopbrochure en de begeleiding bij onderhandelingen.

Wat zijn de notaris- en juridische kosten bij het verkopen van een hotel?

De notariskosten bij een hotelverkoop bedragen doorgaans enkele duizenden euro’s en zijn afhankelijk van de complexiteit van de transactie. Juridische kosten voor contractbegeleiding en due diligence kunnen hier bovenop komen en variëren sterk, van enkele duizenden tot tienduizenden euro’s bij grotere of ingewikkeldere overdrachten.

Bij een hotelverkoop zijn de notariskosten hoger dan bij een reguliere woningverkoop, omdat de transactie meer omvat. De notaris stelt de leveringsakte op en begeleidt de eigendomsoverdracht, maar bij een hotel kan er ook sprake zijn van een aandelentransactie als het hotel in een bv is ondergebracht. In dat geval zijn de notariskosten voor de aandelenoverdracht een aparte post.

Juridische kosten ontstaan met name door:

• Het beoordelen van de koopovereenkomst door een advocaat of juridisch adviseur
• Due diligence-onderzoek naar vergunningen, huurcontracten en arbeidsovereenkomsten
• Begeleiding bij de overdracht van de exploitatievergunning en eventuele horecavergunningen
• Advies over de structuur van de transactie, zoals activatransactie versus aandelentransactie

Het is verstandig om een advocaat met ervaring in vastgoed- en ondernemingstransacties in te schakelen. De kosten hiervoor wegen op tegen de risico’s die je loopt als contractuele afspraken later tot geschillen leiden.

Kun je een hotel verkopen zonder makelaar om kosten te besparen?

Ja, je kunt een hotel verkopen zonder makelaar. Door rechtstreeks te verkopen aan een professionele koper bespaar je de makelaarscourtage, die bij een hotelverkoop al snel oploopt tot tienduizenden euro’s. De voorwaarde is dat je een betrouwbare partij vindt die snel en transparant kan handelen.

Een directe verkoop aan een gespecialiseerde vastgoedkoper biedt meerdere voordelen ten opzichte van een traditioneel makelaarstraject:

• Geen courtagekosten voor de verkoper
• Kortere doorlooptijd, soms afgerond binnen vier tot zes weken
• Geen openbare advertenties, wat discretie garandeert
• Minder onzekerheid door het ontbreken van ontbindende voorwaarden

Het nadeel van een directe verkoop is dat je minder marktwerking creëert. Bij een openbare verkoop via een makelaar kunnen meerdere kopers bieden, wat de prijs kan opdrijven. Toch kiezen veel hoteliers bewust voor een directe route, omdat snelheid, zekerheid en discretie voor hen zwaarder wegen dan het maximaliseren van de verkoopprijs.

Hoe wij helpen bij het verkopen van je hotel

Bij Proranje kopen we hotels, boutique hotels en bed-and-breakfasts rechtstreeks op, zonder tussenkomst van een makelaar. Dat betekent dat jij als verkoper geen courtage, taxatiekosten of notariskosten hoeft te betalen. Wij nemen die kosten voor onze rekening.

Wat je van ons kunt verwachten:

• Binnen 24 uur een vrijblijvend bod op basis van onze marktkennis en meer dan 60 jaar gecombineerde ervaring
• Afronding binnen 4 tot 6 weken, zonder eindeloze bezichtigingen of onzekere onderhandelingen
• Volledige discretie: je hotel wordt niet openbaar aangeboden en er verschijnt geen advertentie online
• Geen ontbindende voorwaarden: je hebt zekerheid over de verkoop
• Flexibele overname: we denken mee over vastgoed, exploitatie of beide, inclusief personeel

Wil je weten wat jouw hotel waard is en hoe een directe verkoop eruitziet? Neem vrijblijvend contact met ons op en we doen snel een concreet voorstel.