Hoeveel minder waard is je verhuurd huis bij verkoop?

Een verhuurde woning is bij verkoop gemiddeld 10 tot 30 procent minder waard dan een vergelijkbare leegstaande woning. Die waardedaling komt doordat kopers een lagere prijs betalen voor een pand dat ze niet direct zelf kunnen bewonen of naar eigen inzicht kunnen inrichten. Hoe groot de korting precies is, hangt af van de huurprijs, het type huurcontract en de staat van het pand. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over het verhuurd verkopen van een woning.

Hoeveel korting verwacht een koper op een verhuurde woning?

Een koper rekent bij een verhuurde woning doorgaans op een korting van 10 tot 30 procent ten opzichte van de vrije verkoopwaarde. De precieze korting hangt sterk af van de hoogte van de huur, het type huurcontract en de kans dat de huurder op korte termijn vertrekt. Hoe lager de huurprijs in verhouding tot de marktwaarde, hoe groter de korting die een koper verwacht.

Particuliere kopers die zelf in de woning willen wonen, haken vaak volledig af bij een verhuurde woning. De doelgroep verschuift daarmee naar beleggers en investeerders, die het pand puur als rendementsobject beoordelen. Zij kijken naar het bruto huurrendement en de liquidatiewaarde op termijn. Als de huurprijs laag is en het contract langlopend is, is de korting het grootst. Bij tijdelijke huurcontracten of hogere huurprijzen valt de waardedaling iets mee.

Wat is de leegwaarderatio en hoe beïnvloedt die de verkoopprijs?

De leegwaarderatio is een door de Belastingdienst vastgesteld percentage dat aangeeft welk deel van de vrije verkoopwaarde een verhuurde woning fiscaal waard is. Dit percentage is gebaseerd op de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. Hoe lager de huurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaarderatio en dus de fiscale waarde.

De leegwaarderatio heeft niet alleen fiscale gevolgen, maar geeft ook een indicatie van hoe kopers en taxateurs de marktwaarde van een verhuurde woning inschatten. Een woning met een lage huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde heeft een lage leegwaarderatio, wat betekent dat de woning fiscaal en in de praktijk flink minder waard is dan een vergelijkbaar leeg pand. Taxateurs gebruiken een vergelijkbare redenering bij het bepalen van de marktwaarde bij gedwongen verhuur of sociale huurcontracten.

In de praktijk werkt de leegwaarderatio als een signaal: hoe lager het percentage, hoe groter de korting die een marktpartij zal bedingen. Voor eigenaren die hun verhuurde woning willen verkopen, is het dan ook nuttig om eerst te berekenen hoe de huurprijs zich verhoudt tot de WOZ-waarde.

Welke factoren bepalen hoe groot de waardedaling is?

De omvang van de waardedaling bij een verhuurde woning hangt af van meerdere factoren. De belangrijkste zijn het type huurcontract, de hoogte van de huur, de staat van het pand en de locatie. Samen bepalen deze factoren hoeveel risico en onzekerheid een koper overneemt, en dat risico vertaalt zich direct in een lagere biedprijs.

De volgende factoren spelen de grootste rol:

• Type huurcontract: Een tijdelijk contract leidt tot een kleinere waardedaling dan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat de koper perspectief heeft op leegstand.
• Huurprijs: Een marktconforme huurprijs dempt de waardedaling. Een lage huurprijs, zoals bij sociale huur, vergroot de korting aanzienlijk.
• Staat van het pand: Achterstallig onderhoud verhoogt de korting verder, omdat de koper ook nog herstelkosten moet meenemen.
• Locatie: In gewilde steden als Amsterdam of Utrecht is de vraag naar beleggingspanden groter, wat de waardedaling enigszins beperkt. In minder gewilde regio’s is het moeilijker een goede prijs te realiseren.
• Huurder en woonsituatie: Een huurder die al lang in de woning woont en huurbescherming geniet, maakt de woning minder aantrekkelijk voor kopers die zelf willen instappen.

Het samenspel van deze factoren maakt dat twee vergelijkbare woningen in dezelfde straat toch sterk kunnen verschillen in de korting die een koper bedingt.

Is het beter om eerst de huurder te laten vertrekken voor de verkoop?

Ja, in de meeste gevallen levert een leegstaande woning een hogere verkoopprijs op dan een verhuurde woning. Door te wachten tot de huurder vertrekt, vergroot je de doelgroep van potentiële kopers en vervalt de korting die beleggers anders bedingen. Toch is deze keuze niet voor iedereen de juiste oplossing.

Het laten vertrekken van een huurder kost tijd en is niet altijd mogelijk. Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd heb je als verhuurder weinig mogelijkheden om de huur op te zeggen, tenzij je de woning zelf wilt bewonen of er sprake is van wanprestatie door de huurder. Dat betekent dat je soms jaren moet wachten voordat de woning leeg beschikbaar komt.

Wanneer je snel geld nodig hebt, te maken hebt met dubbele lasten, een erfenis moet afwikkelen of een scheiding doorloopt, is wachten op vertrek van de huurder geen realistische optie. In die situaties is het verhuurd verkopen van de woning de meest praktische weg, ook al levert dat een lagere opbrengst op. De zekerheid en snelheid van een directe verkoop wegen dan op tegen het hogere bedrag dat je bij leegstand zou kunnen realiseren.

Hoe wij helpen bij het verhuurd verkopen van je woning

Wij kopen verhuurde woningen direct aan, zonder dat je de huurder hoeft uit te plaatsen of een makelaar hoeft in te schakelen. Dat betekent dat je als eigenaar snel duidelijkheid krijgt, zonder wachttijden of onzekerheid over de uitkomst.

Dit is wat wij bieden bij de aankoop van een verhuurd pand:

• Binnen 24 uur een concreet bod, ook bij lopende huurcontracten
• Geen kosten voor de verkoper: geen makelaar, geen courtage, geen verborgen kosten
• Wij accepteren woningen met achterstallig onderhoud of bijzondere juridische situaties
• Discrete afhandeling zonder openbare advertentie op Funda
• Snelle overdracht, soms binnen enkele dagen geregeld

Ben je eigenaar van een verhuurde woning en wil je weten wat wij kunnen bieden? Neem vandaag nog contact met ons op voor een vrijblijvend voorstel.