Een pand verkopen zonder makelaar is goed mogelijk en kan u duizenden euro’s aan commissie besparen. Het vraagt wel meer tijd en inspanning van uzelf, omdat u alle taken die normaal een makelaar uitvoert zelf moet regelen. Van het bepalen van de vraagprijs tot het opstellen van de koopovereenkomst, u bent verantwoordelijk voor het hele verkoopproces. Met de juiste voorbereiding en kennis kunt u uw pand succesvol verkopen, of u nu kiest voor particuliere verkoop via online platforms of voor directe verkoop aan een vastgoedbedrijf.
Wat zijn de eerste stappen bij het verkopen zonder makelaar?
De voorbereiding is het belangrijkste onderdeel van een succesvolle verkoop zonder makelaar. Begin met het laten uitvoeren van een professionele taxatie om de juiste vraagprijs te bepalen. Een taxateur kijkt naar recent verkochte vergelijkbare panden in uw omgeving en beoordeelt pluspunten en minpunten van uw woning. Dit geeft u een realistisch beeld van wat kopers bereid zijn te betalen.
Verzamel vervolgens alle belangrijke documenten die u nodig heeft voor de verkoop:
- Eigendomsbewijs (koopakte of leveringsakte)
- Energielabel (verplicht bij verkoop)
- WOZ-beschikking van de gemeente
- Overzicht van uitgevoerde verbouwingen en onderhoud
- Splitsingsakte bij appartementen
- Lijst van roerende zaken
Bereid uw woning voor op bezichtigingen door kleine reparaties uit te voeren en de woning grondig schoon te maken. Een opgeruimde, lichte woning maakt meer indruk op potentiële kopers. Maak professionele foto’s of huur een fotograaf in, want goede foto’s zijn doorslaggevend voor het aantal bezichtigingsaanvragen. Schrijf een aantrekkelijke woningtekst waarin u de sterke punten van uw pand benadrukt, zoals de ligging, het bouwjaar, de staat van onderhoud en bijzondere kenmerken.
Welke juridische zaken moet u zelf regelen?
Het opstellen van een juridisch correcte koopovereenkomst is een van de belangrijkste taken die u zelf moet uitvoeren. Download hiervoor het model koopovereenkomst van de NVM of Vereniging Eigen Huis. Deze standaardcontracten bevatten alle wettelijk verplichte onderdelen en beschermen zowel koper als verkoper. Vul de overeenkomst zorgvuldig in met alle relevante gegevens over het pand, de koopsom, de opleveringsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden.
U bent wettelijk verplicht om de koper te informeren over alle gebreken aan de woning die u kent. Dit heet de mededelingsplicht. Wees transparant over zaken als lekkages, scheuren, asbest of andere problemen. Verzwijgen van gebreken kan leiden tot aansprakelijkheid achteraf. Stel daarom een uitgebreide vragenlijst op waarin u alle relevante informatie over de woning vermeldt.
De notaris speelt een belangrijke rol bij de overdracht. Hoewel de koper meestal de notaris kiest, moet u als verkoper wel alle benodigde documenten aanleveren. Denk aan:
- Het eigendomsbewijs
- Informatie over hypotheken die moeten worden afgelost
- Eventuele erfdienstbaarheden of kettingbedingen
- Splitsingsakte en VvE-stukken bij appartementen
Let op de gebruikelijke ontbindende voorwaarden die kopers vaak opnemen, zoals het voorbehoud van financiering en een bouwkundige keuring. Geef de koper redelijke termijnen om deze voorwaarden uit te voeren, meestal twee tot zes weken.
Hoe bereikt u potentiële kopers zonder makelaar?
Online platforms zijn tegenwoordig de belangrijkste manier om kopers te bereiken. Funda Particulier biedt particulieren de mogelijkheid om hun woning op Funda te plaatsen zonder tussenkomst van een makelaar. Dit kost enkele honderden euro’s per maand, maar geeft u toegang tot het grootste woningplatform van Nederland. Plaats uw advertentie ook op gratis sites zoals Marktplaats en sociale media zoals Facebook Marketplace.
Gebruik uw eigen netwerk door vrienden, familie en collega’s te informeren over de verkoop. Mond-tot-mondreclame werkt nog steeds goed, vooral in kleinere gemeenschappen. Plaats een te koop bord in de tuin en hang flyers op bij lokale supermarkten of sportverenigingen.
Bij het organiseren van bezichtigingen is het belangrijk om potentiële kopers vooraf te screenen. Vraag naar hun financiële situatie en of ze al een hypotheekgesprek hebben gehad. Plan bezichtigingen op vaste momenten, bijvoorbeeld zaterdagochtend, zodat u efficiënt met uw tijd omgaat. Bereid u goed voor door mogelijke vragen te anticiperen en eerlijk te zijn over zowel de positieve als negatieve aspecten van de woning.
Onderhandelen zonder makelaar vraagt om stevigheid en geduld. Bepaal vooraf uw ondergrens en wees bereid om nee te zeggen tegen te lage biedingen. Vraag biedingen altijd schriftelijk en geef uzelf bedenktijd voordat u reageert. Bij meerdere gegadigden kunt u een biedingsprocedure organiseren waarbij kopers hun beste bod uitbrengen.
Wanneer is directe verkoop aan een vastgoedbedrijf interessant?
Directe verkoop aan een vastgoedbedrijf zoals Proranje kan in verschillende situaties een slimme keuze zijn. Bij tijdsdruk, bijvoorbeeld door een scheiding, verhuizing voor werk of financiële problemen, biedt directe verkoop zekerheid en snelheid. Het hele traject kan binnen enkele weken afgerond zijn, zonder dat u bezichtigingen hoeft te organiseren of moet onderhandelen met verschillende partijen.
Voor verhuurde panden is directe verkoop vaak de beste optie. Particuliere kopers zijn meestal niet geïnteresseerd in woningen met zittende huurders, omdat de regel “koop breekt geen huur” geldt. Vastgoedbedrijven kopen juist graag verhuurde panden aan als belegging. Ook panden met achterstallig onderhoud zijn geschikt voor directe verkoop. Waar particuliere kopers afgeschrikt worden door renovatiekosten, zien professionele opkopers dit als een kans.
Het proces van directe verkoop is eenvoudig: na uw aanmelding komt een expert van het vastgoedbedrijf langs voor een bezichtiging. U ontvangt meestal binnen enkele dagen een bod zonder financieringsvoorbehoud. Als u akkoord gaat, regelt het vastgoedbedrijf alle juridische zaken en kan de overdracht bij de notaris snel plaatsvinden. Dit scheelt u veel tijd, stress en onzekerheid.
De voordelen van directe verkoop zijn duidelijk: geen makelaarskosten, geen bezichtigingen, snelle afhandeling en zekerheid over de opbrengst. Het nadeel kan zijn dat de geboden prijs iets lager ligt dan bij verkoop op de vrije markt, maar dit wordt vaak gecompenseerd door de tijdsbesparing en het gemak.
Het verkopen van een pand zonder makelaar vraagt dus om goede voorbereiding en doorzettingsvermogen. Of u nu kiest voor particuliere verkoop of directe verkoop aan een professionele partij, met de juiste aanpak kunt u succesvol uw pand verkopen. Bij Proranje begrijpen we dat elke situatie uniek is en bieden we maatwerkoplossingen voor pandverkoop, vooral wanneer snelheid en zekerheid belangrijk voor u zijn.
Patrick Merkx is mede-initiatiefnemer van Proranje wat in 2016 is opgericht. In 2013 – na de aankoop van zijn eerste pand – en in 2015 heeft hij twee wetenschappelijke scripties geschreven over de Nederlandse woningmarkt en de betaalbaarheid hiervan. Naast het beheren van de lange termijn beleggingsportefeuille, houdt hij zich ook bezig met juridische vraagstukken binnen Proranje. Inmiddels heeft hij al meer dan 10 jaar ervaring met het beleggen en renoveren van Nederlands vastgoed en is hij goed op de hoogte van alle wet- en regelgeving en marktontwikkelingen.
