De waarde van uw hotel: meer dan alleen stenen
Overweegt u uw hotel te verkopen? Dan is de eerste vraag die opkomt: wat is mijn hotel eigenlijk waard? Het antwoord is complexer dan bij een huis verkopen. Bij een hotel heeft u namelijk te maken met twee componenten: het vastgoed én de exploitatie. Beide hebben waarde, maar worden op verschillende manieren beoordeeld.
Bij Proranje begrijpen wij dat u behoefte heeft aan duidelijkheid. In dit artikel leggen wij uit hoe de waarde van een hotel wordt bepaald, welke factoren een rol spelen en waar u op moet letten bij een waardebepaling.
Vastgoedwaarde versus exploitatiewaarde
De totale waarde van een hotel bestaat uit twee onderdelen die los van elkaar kunnen worden verkocht of overgedragen.
De vastgoedwaarde betreft het fysieke pand: de grond, het gebouw, de kamers en alle vaste installaties. Deze waarde wordt bepaald door factoren als locatie, oppervlakte, bouwjaar, staat van onderhoud en bestemmingsplan. Een hotelmakelaar of taxateur kijkt hierbij naar vergelijkbare transacties in de regio en de herbouwwaarde van het pand.
De exploitatiewaarde omvat de onderneming zelf: de omzet, de winstgevendheid, het klantenbestand, de reputatie, lopende boekingen en eventuele franchise- of managementovereenkomsten. Deze waarde wordt berekend op basis van de historische financiële resultaten en de verwachte toekomstige kasstromen.
In sommige gevallen is het vastgoed meer waard dan de exploitatie, bijvoorbeeld bij een hotel op een toplocatie met matige bezetting. In andere gevallen kan een goed lopende exploitatie juist de hoofdmoot van de waarde vormen.
Factoren die de waarde van uw hotel bepalen
Bij de waardebepaling van een hotel spelen talloze factoren mee. Wij zetten de belangrijkste op een rij.
Locatie en bereikbaarheid. Een hotel in het centrum van Amsterdam of aan de kust heeft een andere waarde dan een vergelijkbaar pand in een kleinere plaats. Nabijheid van toeristische trekpleisters, goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid spelen allemaal mee.
Aantal kamers en faciliteiten. Meer kamers betekent niet automatisch meer waarde. De verhouding tussen het aantal kamers, de grootte van de kamers en de aanwezige faciliteiten zoals restaurant, vergaderruimtes of wellness bepalen het verdienmodel.
Bezettingsgraad en omzet. Een hotel dat structureel 70% bezetting haalt, is meer waard dan een vergelijkbaar pand met 40% bezetting. Kopers kijken naar de omzet per beschikbare kamer (RevPAR) als belangrijke indicator.
Winstgevendheid. Uiteindelijk draait het om wat er onderaan de streep overblijft. Een hoge omzet met hoge kosten is minder interessant dan een efficiënte operatie met gezonde marges.
Staat van onderhoud. Achterstallig onderhoud drukt de waarde, maar hoeft geen dealbreaker te zijn. Kopers zoals Proranje kopen ook hotels aan die renovatie nodig hebben en verdisconteren dit in hun bod.
Personeel en contracten. Ervaren, loyaal personeel is een waardevolle asset. Lopende contracten met leveranciers, franchiseorganisaties of managementpartijen kunnen zowel positief als negatief uitpakken, afhankelijk van de voorwaarden.
Marktomstandigheden. De hotelmarkt is cyclisch. In tijden van economische groei en toeristisch herstel liggen de waarderingen hoger dan in onzekere perioden.
Drie methoden om de waarde te bepalen
Professionele taxateurs hanteren verschillende methoden om tot een waardebepaling te komen.
De vergelijkingsmethode kijkt naar recente transacties van vergelijkbare hotels in de regio. Dit geeft een indicatie van wat de markt bereid is te betalen. Het nadeel is dat hotelverkopen relatief schaars zijn en elk hotel unieke eigenschappen heeft.
De inkomstenmethode baseert de waarde op de verwachte toekomstige kasstromen. Hierbij wordt de netto operationele winst gedeeld door een rendementseis (capitalisatiefactor). Een hotel met €200.000 netto winst en een cap rate van 8% zou zo een exploitatiewaarde hebben van €2,5 miljoen.
De kostenmethode berekent wat het zou kosten om een vergelijkbaar hotel te bouwen, minus afschrijving voor slijtage en veroudering. Deze methode wordt vooral gebruikt voor het vastgoeddeel en als controle op de andere methoden.
In de praktijk combineert een ervaren taxateur deze methoden om tot een onderbouwde waarde te komen.
Valkuilen bij de waardebepaling
Het bepalen van de waarde van een hotel kent enkele valkuilen waar u alert op moet zijn.
Emotionele waarde. Na jarenlang hard werken in uw hotel is het begrijpelijk dat u er emotioneel aan gehecht bent. Maar emotionele waarde vertaalt zich niet in marktwaarde. Een koper betaalt voor toekomstig rendement, niet voor uw herinneringen.
Verouderde taxaties. Een taxatie van drie jaar geleden is niet meer actueel. De hotelmarkt verandert snel en ook de staat van uw pand is in die tijd veranderd.
Optimistische prognoses. Het is verleidelijk om te rekenen met de bezetting die u ooit had in een topjaar. Kopers kijken naar gemiddelden over meerdere jaren en houden rekening met marktrisico’s.
Verborgen kosten. Achterstallig onderhoud, noodzakelijke investeringen en openstaande verplichtingen drukken de netto waarde. Een transparante opstelling voorkomt verrassingen later in het proces.
Wat kunt u zelf doen?
Voordat u een taxateur inschakelt of in gesprek gaat met een koper, kunt u zelf al een indicatie krijgen van de waarde van uw hotel.
Verzamel de jaarrekeningen van de afgelopen drie tot vijf jaar. Maak een overzicht van de bezettingsgraad per maand en de gemiddelde kamerprijs. Breng in kaart welke investeringen de komende jaren nodig zijn. Inventariseer alle lopende contracten met hun looptijd en voorwaarden.
Met deze informatie heeft u een solide basis voor een gesprek met een potentiële koper of taxateur.
De aanpak van Proranje
Bij Proranje maken wij het u gemakkelijk. Wij beoordelen zowel het vastgoed als de exploitatie en doen een eerlijk, marktconform bod. U hoeft geen dure taxateur in te schakelen en wij vragen geen courtage.
Onze vastgoedspecialisten hebben ervaring met hotels van alle soorten en maten: van kleinschalige bed & breakfasts tot grotere hotels met tientallen kamers. Wij kijken niet alleen naar de cijfers, maar ook naar de potentie en de specifieke kenmerken van uw hotel.
Binnen enkele dagen na een eerste gesprek en bezichtiging ontvangt u een concreet bod. Geen weken wachten op een taxatierapport, geen eindeloze onderhandelingen. Duidelijkheid en snelheid, daar staan wij voor.
Vrijblijvend uw hotel laten waarderen?
Wilt u weten wat uw hotel waard is? Neem vrijblijvend contact met ons op. Wij bespreken uw situatie, bekijken de mogelijkheden en geven u een eerlijke indicatie van de waarde. Zonder verplichtingen, wel met duidelijkheid.
Patrick Merkx is mede-initiatiefnemer van Proranje wat in 2016 is opgericht. In 2013 – na de aankoop van zijn eerste pand – en in 2015 heeft hij twee wetenschappelijke scripties geschreven over de Nederlandse woningmarkt en de betaalbaarheid hiervan. Naast het beheren van de lange termijn beleggingsportefeuille, houdt hij zich ook bezig met juridische vraagstukken binnen Proranje. Inmiddels heeft hij al meer dan 10 jaar ervaring met het beleggen en renoveren van Nederlands vastgoed en is hij goed op de hoogte van alle wet- en regelgeving en marktontwikkelingen.
