Twee wegen naar dezelfde bestemming
U heeft besloten uw hotel te verkopen. Nu volgt de volgende keuze: via welke route doet u dat? De traditionele weg loopt via een gespecialiseerde hotelmakelaar. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om uw hotel direct te verkopen aan een vastgoedopkoper zoals Proranje.
Beide routes hebben hun eigen voor- en nadelen. De beste keuze hangt af van uw persoonlijke situatie, uw tijdlijn en uw prioriteiten. In dit artikel zetten wij de opties naast elkaar, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.
Verkopen via een hotelmakelaar
Een hotelmakelaar is gespecialiseerd in de verkoop van hotels en andere horecapanden. De makelaar brengt uw hotel onder de aandacht bij potentiële kopers, begeleidt bezichtigingen en onderhandelt namens u over de prijs en voorwaarden.
Voordelen van een hotelmakelaar
Een ervaren hotelmakelaar beschikt over een netwerk van potentiële kopers: hotelketens, investeerders en ondernemers die op zoek zijn naar een hotel. Door uw hotel actief aan te bieden aan meerdere partijen ontstaat concurrentie, wat in theorie kan leiden tot een hogere verkoopprijs.
De makelaar neemt veel werk uit handen. Van het opstellen van een verkoopmemorandum tot het begeleiden van bezichtigingen en het onderhandelen over de koopovereenkomst. U kunt zich concentreren op de dagelijkse exploitatie terwijl de makelaar het verkoopproces beheert.
Nadelen van een hotelmakelaar
Het belangrijkste nadeel is de doorlooptijd. De verkoop van een hotel via een makelaar duurt gemiddeld twaalf tot vierentwintig maanden. In die periode moet u de exploitatie voortzetten, personeel gemotiveerd houden en omgaan met de onzekerheid of en wanneer de verkoop rond komt.
Daarnaast brengt een hotelmakelaar courtagekosten in rekening, doorgaans tussen de twee en vijf procent van de verkoopprijs. Bij een hotel van twee miljoen euro betekent dit al snel veertig- tot honderdduizend euro aan makelaarskosten.
Een ander punt is de publiciteit. Om kopers te bereiken, wordt uw hotel gepresenteerd op vastgoedplatforms en in vakbladen. Dit kan onrust veroorzaken bij personeel dat via via hoort dat het hotel te koop staat. Ook gasten en leveranciers kunnen vragen gaan stellen. Volledige discretie is bij een traditionele verkoop lastig te garanderen.
Tot slot is er de onzekerheid. Zelfs na maanden van bezichtigingen en onderhandelingen kan een koper alsnog afhaken vanwege financieringsproblemen of gewijzigde plannen. Ontbindende voorwaarden geven kopers de ruimte om zonder consequenties terug te trekken.
Direct verkopen aan een vastgoedopkoper
Bij directe verkoop verkoopt u uw hotel rechtstreeks aan een professionele vastgoedopkoper zoals Proranje. Er komt geen makelaar aan te pas en het hotel wordt niet openbaar aangeboden.
Voordelen van direct verkopen
Het grootste voordeel is snelheid. Bij Proranje kan de volledige verkoop binnen vier weken worden afgerond. Van eerste gesprek tot notariële overdracht. U heeft snel duidelijkheid en kunt verder met uw plannen, of dat nu pensioen is, een nieuwe onderneming of iets heel anders.
Direct verkopen betekent ook geen makelaarskosten. Bij Proranje nemen wij alle kosten voor onze rekening: geen courtage, geen notariskosten, geen taxatiekosten. Het bod dat wij doen is netto.
Discretie is een ander belangrijk voordeel. Uw hotel wordt niet gepubliceerd op vastgoedplatforms. Het verkoopproces verloopt vertrouwelijk, zonder dat personeel, gasten of concurrenten voortijdig op de hoogte zijn.
Bij directe verkoop werkt u bovendien zonder ontbindende voorwaarden. Wanneer wij een bod doen en u akkoord gaat, is de verkoop definitief. Geen financieringsvoorbehoud, geen due diligence die maanden duurt. Zekerheid van begin tot eind.
Tot slot biedt directe verkoop flexibiliteit. U kunt kiezen om alleen het vastgoed te verkopen, alleen de exploitatie, of beide tegelijk. Bij een sale-and-leaseback constructie verkoopt u het pand en huurt u het vervolgens terug om de exploitatie voort te zetten. Wij denken mee over de optie die het beste bij uw situatie past.
Nadelen van direct verkopen
Het belangrijkste nadeel dat vaak wordt genoemd is de prijs. Een vastgoedopkoper moet rendement maken op de aankoop en zal daarom doorgaans niet de absolute topprijs betalen die u misschien zou krijgen na een langdurig biedingsproces met meerdere partijen.
Dit nadeel moet echter worden afgezet tegen de voordelen. De makelaarscourtage die u bespaart, de tijd die u wint, de zekerheid die u krijgt en de kosten die u niet hoeft te maken voor taxaties en juridisch advies. Wanneer u alles bij elkaar optelt, is het verschil vaak kleiner dan verwacht.
Welke route past bij u?
De keuze tussen een hotelmakelaar en directe verkoop hangt af van uw persoonlijke situatie en prioriteiten.
Kies voor een hotelmakelaar als:
U geen haast heeft en bereid bent om twaalf tot vierentwintig maanden te wachten op de juiste koper. U de tijd en energie heeft om de exploitatie voort te zetten gedurende het verkoopproces. Discretie geen prioriteit is en u geen bezwaar heeft tegen publiciteit. U maximale opbrengst belangrijker vindt dan snelheid en zekerheid.
Kies voor directe verkoop als:
U snel duidelijkheid wilt en binnen enkele weken de verkoop afgerond wilt hebben. U de exploitatie niet langer wilt of kunt voortzetten. Discretie belangrijk is en u onrust bij personeel en gasten wilt voorkomen. U zekerheid verkiest boven de mogelijkheid van een iets hogere prijs na een lang en onzeker traject. U geen zin heeft in makelaarskosten en gedoe met ontbindende voorwaarden.
De realiteit van de hotelmarkt
De Nederlandse hotelmarkt is competitief. Grote ketens als Fletcher, Van der Valk en internationale investeerders zijn voortdurend op zoek naar uitbreidingsmogelijkheden. Tegelijkertijd kiezen steeds meer zelfstandige hoteliers ervoor om te verkopen vanwege pensionering, stijgende kosten of gebrek aan opvolging.
In deze markt is tijd geld. Een hotel dat maandenlang te koop staat zonder resultaat kost u niet alleen energie, maar ook daadwerkelijk geld in de vorm van opportunitykosten. Elke maand dat u wacht, is een maand dat uw kapitaal vastzit in het hotel in plaats van elders te renderen.
Bovendien kan langdurige onzekerheid zijn weerslag hebben op de exploitatie. Personeel dat hoort dat het hotel te koop staat, gaat misschien om zich heen kijken. De motivatie om te investeren in verbeteringen neemt af. Gasten merken het als de sfeer verandert.
Onze aanpak bij Proranje
Bij Proranje combineren wij de voordelen van professionele begeleiding met de snelheid en zekerheid van directe verkoop. Onze vastgoedspecialisten hebben ruime ervaring met hotelverkoop en begrijpen de complexiteit van de branche.
Wij nemen de tijd voor een persoonlijk gesprek waarin wij uw situatie en wensen in kaart brengen. Vervolgens bezichtigen wij het hotel en maken een grondige analyse van zowel het vastgoed als de exploitatie. Binnen enkele dagen ontvangt u een concreet bod, inclusief heldere toelichting op hoe wij tot deze waarde zijn gekomen.
Gaat u akkoord? Dan regelen wij alles: van de juridische afwikkeling tot de correcte overname van personeel. U hoeft zich nergens zorgen over te maken. Binnen vier weken kan de overdracht volledig zijn afgerond.
Neem de eerste stap
Twijfelt u nog welke route het beste bij u past? Neem vrijblijvend contact met ons op. Wij bespreken uw situatie, beantwoorden uw vragen en geven eerlijk advies. Ook als directe verkoop niet de beste optie voor u blijkt te zijn.
Want uiteindelijk gaat het erom dat u de keuze maakt die past bij uw situatie en uw toekomstplannen. Wij helpen u graag om die keuze weloverwogen te maken.
Patrick Merkx is mede-initiatiefnemer van Proranje wat in 2016 is opgericht. In 2013 – na de aankoop van zijn eerste pand – en in 2015 heeft hij twee wetenschappelijke scripties geschreven over de Nederlandse woningmarkt en de betaalbaarheid hiervan. Naast het beheren van de lange termijn beleggingsportefeuille, houdt hij zich ook bezig met juridische vraagstukken binnen Proranje. Inmiddels heeft hij al meer dan 10 jaar ervaring met het beleggen en renoveren van Nederlands vastgoed en is hij goed op de hoogte van alle wet- en regelgeving en marktontwikkelingen.
