Bij de verkoop bedrijfspand komt u voor diverse fiscale uitdagingen te staan. U moet rekening houden met verschillende belastingsoorten, afhankelijk van uw ondernemingsvorm. Door tijdig de juiste fiscale strategie te bepalen, kunt u de belastingdruk beperken. Herinvesteren, gebruik maken van vrijstellingen en het juiste verkoopmoment kiezen zijn mogelijkheden om fiscaal voordeel te behalen bij de verkoop van uw zakelijk vastgoed.
Welke belastingen moet ik betalen bij verkoop van mijn bedrijfspand?
Als u uw bedrijfspand verkoopt, krijgt u met verschillende belastingsoorten te maken. Voor ondernemers in de inkomstenbelasting wordt de winst belast in box 1 tegen het progressieve tarief. Bij een BV of NV valt de winst onder de vennootschapsbelasting met een tarief van 19% tot 25,8%, afhankelijk van de hoogte van de winst.
De koper van uw pand betaalt doorgaans 8% overdrachtsbelasting. In sommige gevallen is ook btw van toepassing, meestal 21%. Dit speelt vooral als uw pand nieuwer is dan twee jaar of als u heeft gekozen voor een btw-belaste verhuur.
De timing van uw verkoop kan grote impact hebben op de belastingdruk. Verkoop in een jaar met verlies in andere bedrijfsonderdelen kan bijvoorbeeld gunstig zijn voor de totale belastingaanslag.
Hoe werkt de fiscale afrekening bij winst op mijn bedrijfspand?
Bij verkoop berekent u eerst de boekwinst: het verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale boekwaarde van uw pand. Deze boekwaarde is de aanschafprijs minus de afschrijvingen die u heeft toegepast.
Voor eenmanszaken, VOF’s en maatschappen wordt de winst direct belast in de inkomstenbelasting. Bij verkoop van uw hele onderneming kan de stakingswinst in aanmerking komen voor bijzondere regelingen zoals de stakingsaftrek.
Voor BV’s geldt de vennootschapsbelasting. Het grote voordeel hier is de mogelijkheid om een herinvesteringsreserve te vormen. Hiermee stelt u belastingheffing uit als u van plan bent om binnen drie jaar te herinvesteren in een vergelijkbaar bedrijfsmiddel.
Kan ik btw-heffing voorkomen bij verkoop van mijn bedrijfspand?
De btw-aspecten bij verkoop van zakelijk vastgoed zijn complex maar bieden kansen. Bij panden ouder dan twee jaar is de verkoop standaard vrijgesteld van btw. U kunt echter samen met de koper kiezen voor een btw-belaste levering als dat fiscaal voordeliger is.
Een interessante optie is verkoop als ‘going concern’. Als het pand met een lopend huurcontract en btw-belaste verhuur wordt verkocht, kan onder voorwaarden de btw-heffing achterwege blijven.
Let ook op de herzieningsperiode van de btw. Als u in de afgelopen tien jaar btw heeft teruggevraagd bij de bouw of verbouwing, moet u mogelijk een deel terugbetalen. U kunt echter afspreken dat de koper deze herzieningsverplichting overneemt.
Wat zijn de fiscale voordelen van herinvesteren na verkoop bedrijfspand?
De herinvesteringsreserve is een krachtig fiscaal instrument. Deze regeling stelt u in staat om belastingheffing over de boekwinst uit te stellen. Hiervoor moet u aan drie voorwaarden voldoen:
- U heeft een herinvesteringsvoornemen bij verkoop
- U investeert binnen drie jaar in een vergelijkbaar bedrijfsmiddel
- Het nieuwe bedrijfsmiddel vervult dezelfde economische functie
Als u herinvesteert in een pand met een langere levensduur, kunt u de boekwinst afboeken op het nieuwe pand. Dit verlaagt de afschrijvingsbasis, maar stelt de belastingheffing uit tot het moment van verkoop van het nieuwe pand of beëindiging van uw onderneming.
Bedrijfspand verkopen: essentiële fiscale strategieën
Een goede voorbereiding is cruciaal bij de verkoop van uw bedrijfspand. Begin tijdig met het verzamelen van alle relevante documentatie over aanschaf, verbouwingen en afschrijvingen.
Overweeg de verkoop te timen op een fiscaal gunstig moment. Bijvoorbeeld in een jaar met andere fiscale tegenvallers of vlak voor een verwachte tariefverhoging.
Voor eenmanszaken kan het gunstig zijn om de verkoop te combineren met bedrijfsbeëindiging vanwege de stakingsaftrek. BV’s kunnen juist profiteren van het doorschuiven van winst naar een nieuw pand.
Het is verstandig om vooraf een gesprek met de Belastingdienst aan te vragen. Hierin kunt u uw plannen toelichten en zekerheid krijgen over de fiscale gevolgen.
Bij Proranje hebben we ruime ervaring met de verkoop van zakelijk vastgoed. We begrijpen de complexe fiscale aspecten en kunnen u helpen bij een soepel verkoopproces met optimale fiscale planning. Zowel bij uw bedrijfspand als huis direct verkopen aan opkoper, staan wij voor u klaar.
Patrick Merkx is mede-initiatiefnemer van Proranje wat in 2016 is opgericht. In 2013 – na de aankoop van zijn eerste pand – en in 2015 heeft hij twee wetenschappelijke scripties geschreven over de Nederlandse woningmarkt en de betaalbaarheid hiervan. Naast het beheren van de lange termijn beleggingsportefeuille, houdt hij zich ook bezig met juridische vraagstukken binnen Proranje. Inmiddels heeft hij al meer dan 10 jaar ervaring met het beleggen en renoveren van Nederlands vastgoed en is hij goed op de hoogte van alle wet- en regelgeving en marktontwikkelingen.
